四季度广州改善性购房显增 掐准“卖一买一”时间差-e房网

2019-04-11 09:04
核心提示:日前记者走访市场了解到,进入四季度,卖一买一改善性买房需求量增大,但其中不少买家因拿捏不好操作时机而发愁:到底是确定有买家购买旧居后第一时间就着手换房呢?还是等收齐房款再做打算?

  日前记者走访市场了解到,进入四季度,卖一买一改善性买房需求量增大,但其中不少买家因拿捏不好操作时机而发愁:到底是确定有买家购买旧居后第一时间就着手换房呢?还是等收齐房款再做打算?对此业内人士建议,改善型买家在换房的时候,要结合自己手头资金状况以及出售旧居时买方的付款方式考虑,以便在恰当的时间点作出交易决定。如果手上缺乏充足的购房资金,而承买旧居的买方采取全款方式购房,可在成功出售旧居的时候,就着手物色新居;如果承买旧居的买方打算按揭购房,则最好等到收齐房款、资金全部到位再开始物色房源。

  改善性买房需求大,如愿难度亦大

  进入四季度以来,二手楼市仍然呈现不温不火的局面,不过随着年底逐渐临近,换房一族却在蠢蠢欲动。据悉,现阶段面积在60~90m2的紧凑型三房受到不少换房买家的青睐,占改善型换房需求的33%。尤其是从楼梯楼置换到电梯楼的买家,预算本就不太高,很多都要出售旧居才能实现换房计划,因此这类中小户型的物业甚得这类置换买家的青睐。此外,面积在90~120m2的三房在改善型买家群体中也颇受青睐,占改善型购房需求的23%。约两成多的改善型买家,预算稍宽裕一些,会选购面积在120m2以上的大户型物业。

  记者了解到,在近期的成交当中,卖一买一改善型住房买家有增多现象。然而,对于更多改善型换房买家来说,受限购、限贷政策和高首付等因素的影响,目前想要卖一买一并不容易实现。一方面买方想继续观望或继续砍价,另一方面卖家又不想大幅度的让价,导致双方交易的难度加大,进而拉长了交易时间。有中介告诉记者,在去年的情况下,一有二手房信息挂出,很快就有大量咨询电话打来,甚至有客户在联络看房后当场下定,而今年这种情况已绝迹。一套房子挂出去,一个月能接到三四个询问电话已经很好了,房子挂出去几个月没售出的情况也是屡见不鲜。

  案例

  计划买电梯楼旧居不卖资金存缺口

  周先生一家是广州本地户口家庭,现居住在海珠区江南大道中穗花新村一套42平方米的楼梯楼小两房。周先生和妻子已经退休,考虑到年龄渐长上下楼梯比较辛苦,于是打算卖掉现在居住的物业,在穗花新村重新购买一套两房的电梯楼。眼看快到年底,周先生不由得想加快换房步伐。

  目前周先生手头上有闲置资金150万元,现在居住的楼梯楼小两房,市场价约220万元,房产证已过5年,而且是唯一物业,贷款已结清。而周先生换房的目标,是同一小区一套市场价约340万元、面积74平方米的电梯两房。由于周先生年龄的问题,只能选择以一次性付款的方式置换物业。如此一来,周先生只有在出售旧居后才有足够的资金购房。而这也引出一个问题:是等收齐出售旧居的房款才出手,还是一确定有买家承买旧居就出手?周先生对此犹豫不决。

  情况一:买家一次性付款购房

  对于周先生的情况,合富研究院高级分析师梁燕明表示,他把旧居以220万元的总价卖出,再加上手上的闲置资金150万元,就能凑到370万元的房款,足够支付置换物业所需的资金之余,还能留有少量资金以应付不时之需。

  若买家采取一次性付款的方式购房,建议周先生明确每一期收取房款的大致时间点,这样才好把控资金的进出。双方谈妥后,周先生签订完出售旧居的买卖合同,就可以着手物色置换的物业,以缩短卖一和买一之间的时间差,尽快实现换房计划。

  需要注意的是,周先生最好把换房的每一期交付房款的时间点,定在自己收到出售旧居的每一期房款的一段时间之后,以便能有足够的资金和时间,去应付置换物业时所遇到的计划外支出,让置换计划更容易在可控的范围内进行。

  情况二:买家按揭购房

  买家一次性付款买房的情况,在目前广州二手楼市当中占比不太高,尤其是意向购买楼梯楼单位的首次置业刚需买家,绝大部分都是采取按揭方式。据合富大数据统计,9月广州二手住宅市场中按揭购房占比高达70%左右。

  若买家采取按揭购房的方式,周先生作为出售物业的业主,则需要把买家的付款能力和银行放款的时间纳入考虑范围内。若在未收齐房款之前,就急匆匆签订置换物业的买卖合同,有可能存在购买旧居的新买家毁约的风险或者未能按照计划的时间点收齐房款,这些情况都会影响到换房计划是否能按照预期进度进行。

  鉴于按揭购房这一方式的特点以及目前的市场环境,建议周先生采取相对稳妥的置换物业方式,即等到收齐全部房款之后,再开始物色置换的房源。若在成功实现换房计划之前,楼价出现2%~3%的变动,以周先生的资金情况也能应付。

  不过,还有一个问题,就是卖出自己的旧居之后,在买到新居之前,周先生一家还需要寻觅一处过渡时期的住所。目前,穗花新村一套电梯楼两房,带家电月租大概在3800~4200元左右,不带家电月租大概在3200~3500元左右,但房源不多。当然,周先生也可以尝试与买家协商是否能把交楼的时间延后,以避免这一笔额外的支出。

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